최근 1년 동안 제가 자문해서 거래된 투자 사례 4건을 소개하려고 합니다. 이 4건 모두 법인이 매입한 사례인데, 이 중 한 건은 부동산 임대업을 위해 법인을 따로 설립해서 매입한 경우입니다. 부동산 투자는 많은 이들이 관심을 가지고 있는 분야죠.
먼저 K씨 사례를 볼까요? K씨는 건물을 사기로 결정한 후 6개월 넘게 건물을 알아봤어요. 하지만 건물주가 안 판다고 하거나 매매 가격을 올려서 계약을 못 하는 일이 반복됐죠. 그러던 중 서울 성동구 성수동에 있는 요양병원 건물(대지 700m², 연면적 2,400m²)이 매물로 나와서 147억원에 매입하게 됐어요. 원래 다른 곳에서 145억원에 매입하려던 걸 2억원 더 주고 계약을 성사시킨 거죠. 작년 9월에 잔금을 치렀는데, 지금은 230억원 이상으로 호가하고 있어요. 1년 만에 50% 이상 상승한 셈이죠. 이처럼 여행 소개 부동산 투자는 큰 수익을 낼 수 있어 매력적입니다.
두 번째 사례는 법인을 운영하는 대표가 건물을 매입한 경우입니다. 이 대표는 2~3년간 건물을 계속 찾다가 지난 3월 초에 건물을 매입했어요. 주로 임플란트 치과 강남권을 봤지만 적당한 매물이 없었는데, 서울 동작구 노량진동 노량진역 앞에 있는 신축 건물(대지 384m², 연면적 4,393m²)을 보게 됐죠. 연간 임대 수익률이 4%가 넘고, 노량진 뉴타운이 개발되고 있어 향후 학원이나 병원 수요가 많을 건물이었어요. 1층에는 스타벅스가 임차해 있어서 건물 인지도도 괜찮았죠. 그런데 매입을 결정하고 나서도 마지막까지 고민을 했어요. 결국 계약일에 계약을 보류하겠다고 했는데, 30분 통화 후 마음을 돌려 계약했어요. 결과적으로 잘한 결정이었죠. 매매 가격은 300억원이었는데, 지금 팔아도 360억원 이상 받을 수 있을 것 같아요. 이렇게 큰 결정을 내릴 때는 심사숙고가 필요합니다.
세 번째 사례는 면과 떡 생산업체인 법인(본사 경주)에서 서울에 점포 및 지사 사무실로 쓰기 위해 건물을 매입한 경우입니다. 투자금이 10억원으로 많지 않은 상황에서 충무로, 홍대, 이태원, 송파권역 송리단길 등을 검토하다가 성수동 지역의 상가 주택을 매입했어요. 매도자가 전 층을 직영으로 썼던 곳으로 1층은 점포, 2~3층은 주택이었는데 주택 부분을 국영수 입시 전문 상가로 용도 변경해 사무실로 사용할 예정이었죠. 대지 145m², 건물 374m²로 24억원에 매입했는데 현재 시세는 1.5배 이상 호가하고 있어요. 이런 접근 방식은 소규모 투자자들에게도 유용합니다.
네 번째 사례는 지하 1층부터 지상 2층에 음식점이 들어가 있는 건물을 매입한 경우입니다. 서울 강동구 길동의 왕복 5차선 대로변에 있는 건물로 매도자가 임차인을 명도해주는 조건이었어요. 대한민국 뉴스에 의하면 음식점은 장기 임차인이고 코로나19 영향으로 장사가 안 돼서 상대적으로 명도가 수월했죠. 105억원에서 시작하던 매매 가격이 결국 112억원에 매입됐어요. 다른 매수자 같으면 계약을 포기할 만했지만, 이 건물이 마음에 들어 매입을 성사시킨 거죠. 대지 786m², 연면적 744m²인 건물인데, 잔금을 치르기 전에 명도가 완료되어 금년 9월 중순에 잔금을 치렀어요. 상업용 부동산은 이런 점에서 흥미롭습니다.
위 사례들을 보면 성수동의 상가 주택 매입 건을 제외하고는 매입 과정이 드라마틱했어요. 매도자가 금액을 올리거나 매수자가 변심하는 일들이 있었죠. 건물 투자 시 투자 기준을 잘 알고 있다면 이런 흔들리는 마음을 다잡을 수 있을 거예요. 화장품 전문 건물 투자 시 확인해야 할 체크 포인트를 짚어보겠습니다. 투자 결정에는 항상 신중함이 필요합니다.
첫 번째로, 건물에 투자할 때는 우선 투자성이 있는지부터 살펴야 해요. 투자성은 시간이 흘렀을 때 자산 가치가 오르는 걸 말해요. 리모델링이나 신축을 통해 밸류업(Value-up)이 가능하거나, 현재는 임대료가 낮지만 임대가 정상화되면 가치 상승 가능성이 있는 건물이 그런 예죠. 주변에 업무 단지가 조성되거나 지하철 개통의 호재가 있어 상권이 팽창하거나 유동 인구가 늘어날 수 있는 곳도 좋아요. 이러한 증권 금융 투자성은 부동산 가치를 높이는 중요한 요소입니다.
두 번째로, 공실 가능성이 낮아야 해요. 근생 위주의 상권은 코로나19와 주52시간 이행으로 어려움이 있으니 주의해야 해요. 1~2층은 상가가 있고, 그 위로는 오피스가 발달한 프로그램 다운로드 상권이 안정적일 수 있어요. 공실률이 낮은 지역을 선택하는 것이 중요합니다.
세 번째는 매매 가격이 적정해야 해요. 아무리 좋은 입지라도 처음에 비싸게 매입하면 차익이 적을 수밖에 없어요. 파일나라 건물 매매 가격은 토지와 건물의 원가를 따지는 원가법, 주변의 건물 거래 사례, 그리고 해당 건물에서 나오는 임대료와 관리비 수익을 기초로 하는 수익환원법 등을 혼용해 적정 가치를 산정해요. 오피스 건물은 3.3m²당 토지 가격보다는 3.3m²당 건물 연면적 단가(매매 가격/연면적)가 더 중요한 변수예요. 즉, 용적률 200%로 지은 건물과 용적률 400%로 지은 건물은 토지 단가로 비교하기보다는 건물 연면적 단가로 비교해 판단하는 게 맞아요. 가령, 서울 강남권 신축 건물의 3.3m²당 단가는 4,500만~5,000만원이고 준공된 지 10년 넘은 건물의 3.3m²당 연면적 단가는 3,000만~3,500만원에 형성되어 있어요. 적정 매매 가격을 산정하는 것은 성공적인 투자의 시작입니다.
마지막으로 pc 버전 바로가기 건물 관리가 용이해야 해요. 한 층에 2~3곳 이상 임차인이 있거나, 유흥 주점이 들어가 있는 건물은 건물 관리에 좀 더 신경 써야 하니 주의하는 게 좋아요. 건물 관리의 용이성도 중요한 고려 사항입니다.
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